房地产开发贷款、个人住房贷款，以及其他贷款，通常将房地产作为抵押物。而房地产抵押价值如果过高，就容易造成信贷风险，如果过低，抵押物的担保作用就得不到充分发挥。《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》明确要求商业银行在发放房地产抵押贷款前，要确定房地产抵押价值，作为核定贷款发放额的依据。因此评估师客观、合理的确定抵押房地产的市场价值，有效的控制和规避房地产抵押评估中存在的风险尤为重要。

　　一、房地产抵押中存在的风险

　　1.税收风险。

　　就目前上海市地方税务局发出《关于加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征收管理工作的通知》为例说明。《通知》明确规定：个人出售非居住用房，应全额缴纳营业税、土地增值税、各种附加税和个人所得税;个人出租非居住用房，应全额征收5%的营业税、12%的房产税和个人所得税。据了解，根据1998年上海财税局出台的房产税收政策，上海市民出售房产取得的售房收入所应缴纳的各种税种统一按5%综合征收。而按照此次政策规定，非居住用房投资者负担的税费要远大于5%。举例来讲，银行向**公司发放流动资金贷款人民币2700万元，期限为1年，估价时点抵押物的评估值为5500元，抵押率为49%，符合银行的相关标准条例规定。如果完全以市场接受的价格来测算贷款风险，抵押物是位于市中心的商铺，足额回收贷款的风险比较小。但按照目前税收制度，个人转让非居住用房涉及到的五项税：①是按房价的0.05%缴纳印花税;②是按转让价与购进合同价的差价的5%缴纳营业税;③是按营业税额的11%缴纳城建税、教育费附加等;④是按转让房产所取得增值额征收土地增值税。增值额未超过扣除项目(指购进房价加可以扣除的印花税、营业税、城建税、教育费附加等)金额50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%-100%的部分，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%-200%的部分，税率为50%;增值额超过扣除项目金额的200%的部分，税率为60%;⑤是个人所得税20%。以“公司的抵押物处置为例，抵押房产原始价格为1200万元，考虑到目前房价波动等因素，假设以拍卖价格为4200万元计(单价约2.1万元)，应缴纳税收如下：

　　(1)印花税：4200×0.05%=2.1万元

　　(2)营业税：(4200-1200)×5%=150万元

　　(3)城建税、教育费附加和河道整治费：150×5%=16.5万元

　　(4)土地增值税：

　　增值金额3000万元

　　可扣除项目1200+2.1+150+16.5=1368.6万元

　　应纳税金额4200-1368.6=2831.4万元

　　纳税金额累进684.3×30%=205.29万元

　　684.3×40%=273.72万元

　　1368.6×50%=684.3万元

　　94.2×60%=56.52万元

　　土地增值金额205.29+273.72+684.3+56.52=1219.83万元

　　(5)个人所得税：[4200-(1200+168.6+1219.83)]×20%=322.314万元

　　拍卖“公司抵押房产应缴纳税收合计为1710.744万元，拍卖后价款为2489.256万元，再除去拍卖费用210万元(约为拍卖价格的5%)，可以用以偿还贷款的金额仅为2279.256万元，远低于贷款本金(2700万元)，风险显而易见。另外，在拍卖后，如不能提供抵押物购入时的原始发票，增值税将按照拍卖价格计征，这样纳税金额将进一步提高，风险增大。就上述测算看，税收占房产增值额的50%左右，增值额越大，税收越高，实际可以用以归还贷款的款项也相应减少，而60%左右的抵押率仍具有一定的风险。

　　2.抵押物风险。

　　抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌、抵押物处置风险等。

　　从目前看，抵押物权利瑕疵风险主要指以下情况：①是在一些地区，由于土地管理部门与房产管理部门相互独立，完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成，但由于相关政府部门各行其是、缺乏协调，许多房屋并无土地使用权证，房产管理部门也在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下，对房屋单独办理抵押登记。由于土地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性;②是对在集体土地上建设的房屋设定抵押权。这种情况在经济发达地区的乡镇出现较多，也存在于一些地

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