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关闭窗口 特别需要说明的是，上述《条例》规定的“基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的最低保修期限，为设计文件规定的该工程合理使用年限”，该期限相当漫长。如将保修金的返还期限等同于保修期，笼统约定为“保修金在保修期满后返还”，则无可操作性和实用性，且若发生保修金返还争议，建设单位可能依据上述规定主张较长时间保修金返还期。
因此，在约定质保条款时，法规有强制性规定的应该按照规定，没有强制性规定的，可自由约定。为避免保修金返还时间争议，宜参照国家建设工程施工合同示范文本填写质保内容，保修金的返还时间可以约定为“工程竣工合格之日起几年内（有或无利息）返还”。
利用总包优势转嫁质保风险。国有大型建筑施工企业具有较高工程施工资质，通常为工程总承包方，因人、财、力等因素常将部分工程分包出去，相对于分包具有优势地位，可借此转嫁质保风险。如：
在质保金比例上，从分包工程款中扣除较高比例作为质保金，便于一旦因分包工程出现质量问题总包要向建设单位承担责任时，总包可直接扣除相应款项。
在质量保修金返还期上，依据分包工程的实际情况，明确质量保修金返还期，将分包的质保金返还期约定为等于或长于建设单位返还总包方质量保修金的期限。同时，注意分包工程完工时间和整体工程完工时间之差，通过约定补足质量保修金返还时间差。
在质保责任的最终承担上，当分包工程出现质量保修问题时，总包方立即通知分包，要求分包按照要求派人修理，并承担相应的责任。因分包原因致使总包方受有损失的，从分包质保金中扣除，不足部分还应赔偿。
上述，只列举了分解和转移质保风险的部分措施，而要真正全面避免因分包原因导致的质量责任，有赖于工程施工过程中，对分包严格的工程管理控制。
调查质量原因，分清质量责任。影响工程质量的因素较多，在无特别约定情况下，根据《合同法》、《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》等法律、法规的规定，根据质量责任主体将质量责任承担方式分为以下几种情况：
勘查、设计单位的质量责任：勘察、设计单位必须按照工程建设强制性标准进行勘察、设计、并对勘察、设计的质量负责。
监理单位的质量责任：工程监理单位代表建设单位对施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任；工程监理单位与建设单位或者建筑施工企业串通，弄虚作假、降低工程质量的连带赔偿责任等。
建设单位的质量责任：建设单位擅自修改工程设计的质量责任等质量责任；自行提供材料质量不合格的质量责任；对未经竣工验收的建设工程擅自使用后的质量责任；建筑物竣工交付建设单位后，风险自交付时转移，因不可抗力造成的质量问题，修理费用等质量责任由建设单位承担。
施工单位的质量责任：未按照施工工艺和标准施工导致的质量责任；擅自修改工程设计导致的质量责任；因自行采购材料质量不合格的质量责任；对分包、转包工程承担连带质量责任；施工单位转让、出借资质证书的连带质量责任等。
建筑物所有人、管理人（占有人）的质量责任：在建筑物买卖中，建设单位将商品房交付小建设单位（购房者）后，因不可抗力造成的质量问题由小建设单位（购房者）承担；建筑物所有人、管理人（占有人）使用不当或故意破坏造成的质量问题，由建筑物所有人、占有人自行负责；
灵活履行质保义务，妥善保存维修证据。在保修期间，建设单位要求履行维修义务时，施工单位应尽快派人赶赴现场，会同建设单位等单位作出质量责任的认定，确由施工单位原因引起的，应及时进行修理并做好“保修记录”，由建设单位等相关单位验收签字认可。对非因施工方原因引起的质量责任，在建设单位要求下，为了保修金能顺利收回，可考虑配合进行处理，
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