促进项目进行全寿命周期成本控制

　　房地产项目的全生命周期里，参与项目建设和使用的各个主体，都能够对项目成本进行控制。各个主体在项目的全生命周期内，处于不同的地位，扮演着不同的角色，利益目标和动机也不同。如何引导房地产项目对全寿命周期成本进行积极的控制呢?方法主要三个：加大住宅节能环保的宣传力度，引导消费者树立正确消费观念;大力发展住宅节能技术和产品;制定和完善建筑节能强制性法规。

　　加大住宅节能环保的宣传力度，引导消费者树立正确消费观念。建筑领域消耗的各种资源量比较大，是节能减排的主要对象之一。房地产项目在建筑领域占据的比重较大，项目在全寿命周期里都在消耗资源，能否做好建筑节能和成本控制对于节约整个社会资源具有重要的意义。消费者作为房地产项目最终的持有和使用者，会比较关心项目的成本。然而，目前的情况是，消费者比较重视初次购买房地产项目的成本，即置业时发生的一次性短期成本，而对项目长期的使用成本不够重视。一些节能构造和设施较好的项目，从长期看，水、电等能源的成本支出会较少，但由于成本会比一般的项目略高，在销售时遭遇了一些尴尬，也反映了这个问题，这对于降低建筑能耗，节约社会资源是不利的。各级政府和各类媒体应该大力宣传住宅节能环保、节能减排的知识，引导消费者树立正确成熟的消费观念，使广大消费者认识到住宅节能减排的重要意义和消费者从中能得到的益处，从而在选择房地产项目的同时，能够从控制项目全寿周期成本的角度出发，选择一些全寿命周期成本低、综合效益好的项目，节约社会资源。随着消费者的观念越来越成熟，建筑设计单位和开发商也会为了适应消费市场的需求，开发一些节能环保的低能耗型住宅产品，从而控制了项目的全寿命周期成本。

　　大力发展住宅节能技术和产品。目前虽然有不少企业从事住宅节能技术和产品的开发，但由于经费和政策等原因，面临着一些困难，开发出的一些产品往往由于成本过高或者其他原因，没能在市场上得到广泛的推广和应用，在项目的全寿命周期成本控制方面没能发挥出应有的作用。国家在“十二五”规划前期调研阶段，对于建筑节能减排问题也做了相应的调研。今后，国家应该加大对住宅节能技术和产品生产企业的鼓励和支持，降低住宅节能技术和产品的成本，促进住宅节能技术和产品的开发和推广使用，最终推动房地产项目全寿命周期成本的降低，促进建筑的节能减排。

　　制定和完善建筑节能强制性法规。房地产开发商作为项目的重要主体之一，对成本的控制在项目全寿命周期成本控制中起着重要的作用。为了应对激烈的市场竞争，追逐利润，房地产开发企业会本能地进行成本控制，选择开发成本较低利润较高的项目进行开发，而这些项目不一定是全寿命周期成本较低的。制定与完善相关节能法规，从法规的角度对房地产开发商进行引导与约束，可以促使其采用节能技术和产品，从而控制了项目的全寿命周期成本。强制性法规可以确保节能环保的意图能够实实在在的贯彻到项目中。当然，同时也要在施工管理、质量管理、竣工验收等相关法规中增加相关条文，以确保节能环保的设计意图能够落实到房地产项目建设的每一个步骤。通过节能法规的强制性实施，可以促进房地产项目使用阶段成本的降低，从而降低项目的全寿命周期成本。

　　关注项目的拆除成本

　　随着工程技术的发展，建筑项目功能越来越多，使用维护成本也越来越高，有的项目多年使用下来的累计使用成本甚至高过初始的建造成本，项目是应该继续使用还是应该拆除重建，需要考虑一下使用成本和拆除成本的问题，以从实际的需要出发，选择全寿命周期成本较小的方案进行项目的决策。房地产项目的拆除阶段发生的主要是项目的拆除费用，拆除物的回收值，土地的回收收益。建筑项目的拆除通常由项目业主与建筑拆除公司签订拆除合同，进行拆除。拆除合同通常采用固定合同总价，一般没有对于残余建筑材料的回收利用或买卖的相关约定。事实上，房屋建筑拆除后的残余钢筋、砖块、门窗材料、管件、其他金属材料都有一定的回收利用价值。项目的拆除回收值主要包括项目拆除后产生的大量钢筋、砖块、门窗材料、管件、其他金属材料的回收值。如果法定的土地使用权限未满，还应该加上土地转让可取得的收入值。项目拆除阶段的成本应为拆除费用减去拆除品回收残值土地回收收益，这一部分通常被忽略，实际上应该包括在项目的全寿命周期成本

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